Наши Услуги

Мы оказываем услуги по приобретению недвижимости в Испании – Барселона, Коста-Брава, Коста-Дорада.

Свыше 2000 объектов в базе данных.

Полное сопровождение сделок на всех этапах.

Широкий спектр дополнительных услуг:

• встреча в Испании;

• консультации;

• подготовка документов;

• помощь в получении вида на жительство, налогового кода, открытии счета в банке;

• помощь в адаптации, поддержка после приобретения недвижимости.

ПОЧЕМУ СТОИТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ ИСПАНИИ. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ И ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ.

Рост цен и благоприятная ситуация на рынке

Рынок недвижимости Испании утвердил уверенный рост, однако динамика показывает большую географическую разнородность. Восемь лет с 4 квартала 2007 года до 1 квартала 2016 года цены на испанскую недвижимость постоянно падали, в общей сложности на 41,9% (с поправкой на инфляцию 46,8%)

С 2016 года тенденция поменялась и в условиях роста продаж и сокращения предложения цены на рынке недвижимости Испании утвердился уверенный рост. В 2018 году цены на жилье в Испании выросли на 6,49% в 2018 году по сравнению с годом ранее (с учетом 5,25% инфляции) до 1 493 евро за квадратный метр – самый большой годовой рост с 2006 года, согласно данным TINSA [ccылка]. В четвертом квартале цены на жилье по всей стране выросли на 1,7% за последний квартал (с поправкой на инфляцию 1,34%).

Восстановление рынка произошло в первую очередь в Каталонии, Мадриде, на большей части средиземноморского побережья и островах. Так, наибольший рост в 2018 г. наблюдался на Балеарских островах – 10,6% до €1511 за м2. Стабильно дорожает недвижимость в больших городах, на 8,7% до €1591 за м2, и побережья Средиземного моря, на 6,7% до €1497 за м2. Во всех других регионах Испании характерен небольшой рост в 2,9% до €1401 за м2.

Неравенство в росте цен также присуще самим регионам. Например, в Каталонии, где цены выросли выше среднего, на провинциальном уровне наблюдалось большое неравенство. По правительственным данным цены в провинции Барселона выросли почти на 11%, а показатель для Таррагоны – всего 1%. Обычно рост цен наблюдается в тех регионах или муниципалитетах, где есть более высокая экономическая активность (столичные города и районы с высоким уровнем воздействия на туристический сектор).

Рост рынка недвижимости сопровождается благоприятными финансовыми и экономическими условиями. Рост доходов домохозяйств и новый прогресс в процессе сокращения доли заемных средств позволили повысить платежеспособность населения, что привело к увеличению числа новых сделок по покупке жилья. Все это происходит в условиях положительных ожиданий, когда жилье остается привлекательной альтернативой для инвестиций. В этом контексте за первые одиннадцать месяцев 2018 года продажи домов в Испании выросли на 10,6% до 481 220 единиц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, после ежегодного роста на 15,4% в 2017 году, на 14% в 2016 году и на 11,5% в 2015 году, согласно данным Instituto Nacional de Estadistica (INE) [ccылка].

Рост жилищного спроса очень тесно связан с экономическим ростом и созданием рабочих мест. Таким образом, провинции, где произошел наибольший рост числа занятых, в значительной степени за счет туризма, показали наибольший рост продаж жилья, цен и арендной ставки, а именно – Балеарские острова, Аликанте, Малага, Барселона, Мадрид, Тенерифе и Лас-Пальмас. Напротив, в провинциях, где занятость практически не увеличивалась, продажи не взлетели.

Строительство снова растет.

Строительная отрасль отвечает на повышение спроса. Разрешения на строительство новых домов выросли почти на 30% за последние 3 года. Тем не менее, рост, наблюдаемый в выдаче разрешений на строительство, еще не материализован в завершенных строительных работах. В результате, уровень предложения продолжает падать, что также подтверждает эволюцию цен на жилье.

Рынок жилья Испании сейчас близок к сбалансированному после массового переизбытка в последние несколько лет. По данным Института деловой практики (el Instituto de Práctica Empresarial или IPE), избыточное предложение домов достигло своего пика в 2010 году, когда избыточный запас составил 931 615 домов. Отчасти из-за высокого спроса избыток домов сократился на 41% с 662 761 дома в 2014 году до всего 389 000 домов в 2015 году.

С учетом того, что с 2014 по 2017 год объем продаж домов составлял около 410 000 единиц в год, а объем строительства – всего 51 000 штук в год, на теперешнее время перенасыщенность жильем на рынке Испании наконец-то преодолена.

Сейчас строительная активность снова растет. В 2017 году количество разрешений на строительство жилых домов выросло на 12,9% г / г до 24 946 – самый высокий уровень за шесть лет, но все еще намного ниже среднегодового значения в 160 000 с 2000 по 2007 год. В течение первых семи месяцев 2018 года количество и площадь разрешений на жилое строительство еще больше увеличились на 7,7% и 9,5% соответственно.

Рост кредитования

Возрождение ипотечного кредитования в последние годы способствует росту спроса на покупку жилья. В связи с этим, количество новых кредитов на покупку жилья снова выросло, достигнув 36,3 млрд. евро в 2018 году, что на 10,7% больше чем в прошлом году. Данное увеличение выданных кредитов на покупку жилья подтверждается данными, представленными нотариальной Палатой Испании, согласно которым количество новых займов на покупку жилья в 2018 году составило около 295,418, что означало увеличение на 10,7% по сравнению с предыдущим годом.

Денежно-кредитная политика Европейского центрального банка, а также постепенное сокращение доли заемных средств при покупке недвижимости, улучшение перспектив ипотечного рынка, продолжают позволять расходам на финансирование ипотеки оставаться на исторически низком уровне. В связи с этим, расходы на финансирование были еще более сокращены, а процентные ставки по кредитам на покупку жилья составили 2,19%.

Возрождение ипотечного кредитования в последние годы способствует росту спроса на покупку жилья. В связи с этим, количество новых кредитов на покупку жилья снова выросло, достигнув 36,3 млрд. евро в 2018 году, что на 10,7% больше чем в прошлом году. Данное увеличение выданных кредитов на покупку жилья подтверждается данными, представленными нотариальной Палатой Испании, согласно которым количество новых займов на покупку жилья в 2018 году составило около 295,418, что означало увеличение на 10,7% по сравнению с предыдущим годом.

Согласно проведенным исследованиям, спрос на ипотечное финансирование при покупке жилья в дальнейшем будет увеличиваться. Это соответствует данным, опубликованным Banco de España, которые показывают, что новые ипотечные кредиты, исключая пересмотр ранее выданных кредитов, увеличились на 34,4%. В обзоре также отмечается, что критерии одобрения выдачи кредитов для покупателей жилья несколько смягчились.

Рынок земли

В свою очередь, рынок земли также продолжает расти. Транзакции по сделкам с городской землей выросли на 7,2% в 2018 году по сравнению с 2017 годом, а их стоимость на 8,1% что на 2.73 миллиарда евро больше в сравнении с 2017 годом.

Благодаря росту предложения, цены на землю продолжают падать. Средняя цена сделок с городской землей в Испании упала на 3,3% до 155,1 евро за м2 в третьем квартале 2018 года по сравнению с годом ранее, по данным Министерства развития.

Повышенная активность на рынке земли действует, в определенной степени, как гарантия строительства, особенно когда есть свидетельства того, что новое предложение начинает сокращаться в районах с наибольшей экономической активностью.

Аренда

Вместе с ценами на жилье продолжает расти цена аренды в Испании. Лидером в этом показатели является Каталония. За последние 4 года здесь наблюдался наибольший рост в Барселоне (48%) и пригородах: Гава (67%), Кастельдефельс (45%), Сан-Кугат-дель-Вальес (42%), Оспиталитет (38%), Эспелугес-де-Льобрегат (38%), Руби (37%), Корнелья-де-Льобрегат (35%); муниципалитете на побережье Коста-Бравы Сиджес (37%) и Мадриде (28%).

Рекордсменом по цене аренды в 2018 г ожидаемо оказался Мадрид – €12.92 за м2. За ним следуют Каталония – €12,09 за м2, Страна Басков – €9,76 за м2 и Белеарские острова – € 9,66 за м2.

Согласно Global Property Guide Испания вновь стала выгодная для инвестиций впервые с 2007 года. В данный момент доходность арендуемого жилья в Барслоне колебаться от 4,40% до 5,15% процентов с вычетом ифляции. Это значительно выше, доходности 10-летних государственных облигаций (около 1,2%), срочных депозитов (0,2%) или доходности фондового индекса Ibex 35 (-2%). Кроме того, рынок аренды, растет: согласно Обзору Уровня Жизни (INE), доля арендованного жилья, выросла до 15,6% от общего количества, арендная ставка по стране на 18% .

Иностранные инвестиции

Иностранный спрос остается ключевым фактором, влияющим на рынок недвижимости Испании. Данные правительства показывают, что 78 382 иностранцев купили дома в Испании в 2016 году, что представляет собой ежегодный рост 13,0%. Покупки недвижимости иностранцами составили 17,2% от общего количества сделок.

Внешний спрос в каждом из регионов Испании очень неравномерен. На Канарских и Балеарских островах, покупки иностранцами составляют более 30% от общего объема сделок, в других регионах, таких как Эстремадура, Галисия и Страна Басков, он даже не достигает 3%.  Лидером по росту количества сделок с иностранцами является Каталония.

Лидером среди иностранцев, покупающих недвижимость в Испании, являются англичане – 18,9%. На втором месте находится Франция – 8,1% покупок иностранцами, за ними следует Германия с долей 7,7%. Среди граждан стран, покупающих недвижимость в Испании, Россия находится на 10 месте с долей 2,9%, Украина на 13 месте с долей рынка 1,8% или около 1500 сделок.

ПРОГНОЗЫ

Ожидания домовладельцев относительно роста рынка недвижимости остаются положительными. Это подтверждается тремя факторами. Первый основан на кредитовании банков. Обзор Banco de España показывает улучшение спроса на банковское кредитование и покупку жилья, усиление конкуренции между финансовыми институтами и улучшение перспектив на рынке жилья. Второй благодаря росту жилищного строительства: выдача новых разрешений на строительство продолжает расти, предполагая, что девелоперы ожидают увеличения спроса на строящееся жилье, а также увеличения прибылей. Наконец, учитывая ожидания, свидетельствующие о том, что прошлые показатели цен на жилье являются хорошим предсказателем будущего ожидания роста цен, что происходит на протяжении последних трех лет.

В ожидании роста цен в ближайшие годы, жилье остается привлекательной альтернативой для инвестиций. Банк Испании указывает, что доходность аренды составила около 4,5%, что значительно выше, доходности 10-летних государственных облигаций (около 1,2%), срочных депозитов (0,2%) или доходности фондового индекса Ibex 35 (-2%). Кроме того, рынок аренды, растет: согласно Обзору Уровня Жизни (INE), доля арендованного жилья, выросла до 15,6% от общего количества, арендная ставка по стране на 18% .

Согласно прогнозам, следующий год станет еще одним годом повышения цен на недвижимость. На данный момент экономика должна вырасти примерно на 2,7%. Таким образом, с учетом прироста экономики будет создано около 450 000 новых рабочих мест, что позволит снизить уровень безработицы. Кроме того, ожидания потребителей продолжают демонстрировать оптимизм. Все это происходит в условиях, когда финансовые условия остаются благоприятными для ипотечных кредитов с ограниченными процентными ставками. Кроме того, сохраняя перспективы роста европейской экономики, предполагается что часть иностранных вложений в жилье останется значительной для испанского рынка недвижимости.

Прогноз спроса на жилье также положительный. После увеличения продаж на 13,5% в 2016 году ожидается, что транзакции будут расти примерно на 7% в год, что приведет к продаже чуть более 490 000 домовладений. Внутренний спрос, поддерживаемый созданием рабочих мест и повышением доходов домохозяйств, будет продолжать расти.

Увеличение объемов ипотечного кредитования также будет способствовать росту спроса. Повышение доходов семей в условиях низких ставок финансирования будет стимулировать рост кредитов для покупки жилья.

Рост спроса приведёт к строительству. Между тем, низкая строительная активность в последние годы будут по-прежнему ощущаться на рынке, а количество завершенных домов останется дефицитным. Эта тенденция способствует поглощению непроданных новых домов. Фактически, в районах с высокой деловой активностью, наблюдается нехватка нового жилья, что подтверждает рост цен на новое жилье, который в некоторых регионах достигает 9%.

В этом сценарии роста спроса и сокращения предложения ожидается новый рост цен на жилье по всей стране. Создание рабочих мест и поддержание процентных ставок на очень низких уровнях должно привести к росту цен на жилье около 2,5%. В частности, ожидается, что инвестиции в жилье будут продолжать расти.